Natuurlijk moeten er huizen gebouwd worden, maar dat lost de woningnood minder snel op dan gedacht

In hun opiniebijdrage ‘Met louter financiële maatregelen lossen we de woningnood niet op’ verwijten de bouw experts Peter Boelhouwer en Friso de Zeeuw ons dat wij met een Noord-Koreaanse aanpak de woningcrisis zullen verergeren. Een merkwaardig verwijt, aangezien veel van wat wij voorstellen feitelijk een terugkeer betekent naar de situatie op de Nederlandse woningmarkt van voor 1995. 

Een tijd waarin er in dit land geen gebrek was, ook niet aan woningen. Wat Nederland toen ook niet kende: exorbitante stijgingen van huizenprijzen en huren. De meeste particuliere verhuur was nog aan maximumprijzen gebonden en de hypothecaire leennormen waren nog niet verruimd. Jaarlijks werden er bijna 100 duizend huizen gebouwd.

Huizen wegkapen

Toch verwijten de bouwexperts ons dat we investeerders wegjagen en er dus geen geld meer is voor het bouwen van woningen. Ten onrechte, zo zal de prijs van nieuwbouwwoningen naar alle waarschijnlijkheid blijven stijgen. We zitten nu eenmaal in een wereldwijde situatie van ongekend lage rentes, hoge pensioenbesparingen en ruime geldcreatie door centrale banken. Nederland heeft daarbij het ‘geluk’ dat wij deze beweging wat kunnen afremmen door onze leennormen en de fiscale behandeling van hypotheekschuld in lijn te brengen met wat elders in Europa gebruikelijk is. Een land als Duitsland, dat onderhevig is aan dezelfde mondiale financiële krachten, kent die luxe niet.

Investeren in nieuwbouw blijft aantrekkelijk, zeker met het huidige spaaroverschot dat op zoek is naar rendement. Wie we wel kunnen missen zijn de vermogende beleggers die nu huizen wegkapen voor de neus van starters. Of het nu Amerikaanse participatiemaatschappijen zijn of verhuizende particulieren die hun oude woning gaan verhuren. Starters moeten datzelfde huis vervolgens huren voor een veelvoud van wat ze aan de hypotheek zouden zijn kwijt geweest als koper.

Het tekort zal niet dalen

Demping van de exorbitante prijs- en huurstijgingen zijn hard nodig. Want hoewel wij, anders dan de bouwexperts beweren, niets tegen het bouwen van huizen hebben moeten we wel realistisch zijn over wat dat kan opleveren. Door de stikstofproblematiek, het gebrek aan bouwlocaties en het personeelstekort in de bouw zal het geschatte tekort van 300 duizend woningen de komende jaren niet snel dalen. Daarom bepleiten wij om niet alleen te bouwen maar ook de financiering en de huurmarkt te reguleren.

Voorstellen die volgens de bouwexperts ‘kansloos in de politieke arena’ zijn. Daarmee gaan ze voorbij aan het feit dat de hypotheekrenteaftrek al wordt afgebouwd. Met vrijwel alle economen adviseren IMF en de Europese Commissie om het daar niet bij te laten. De Europese Commissie kan dit zelfs als voorwaarde stellen voor toegang tot de 6 miljard euro aan corona herstelgelden die in Brussel op ons ligt te wachten.

Over striktere leennormen bestond na de vorige financiële crisis brede politieke overeenstemming. Het kabinet besloot het maximum terug te brengen van toen 110 procent tot 90 procent. Helaas is dat proces gestopt bij 100 procent. Wel zijn de aflossingsvrije hypotheken beperkt.

Zelfbewoningsplicht in steden

Ook met het terugdringen van de rol van beleggers is de politiek al druk bezig. Iedereen voelt aan dat het ‘recht op wonen’ niet ondergeschikt gemaakt kan worden aan de wensen van de beleggers. Veel gemeenten, waaronder Amsterdam en Utrecht, hebben voor nieuwe woningen een zelfbewoningsplicht ingevoerd. Veel gemeenten hebben ook aangegeven de nieuwe wettelijke mogelijkheid te gaan benutten om dat ook voor bestaande woningen te doen. 

Waar er gehuurd wordt moet dat tegen betaalbare prijzen gebeuren, ook in de particuliere sector. In de Kamer ligt ook al een voorstel om de rol van WOZ-waarde sterk te verlagen in het puntensysteem dat de huurprijs bepaalt. Dat zal met name in de Randstad de huurprijzen flink verlagen.

Grondwettelijk

Wij zien dus wel degelijk al veel beweging de goede kant op. De politiek beseft gelukkig steeds meer dat ze een cruciale rol te spelen heeft. Alleen zo kan ze invulling geven aan de verplichting uit artikel 22 van de Grondwet om te zorgen voor ‘voldoende woongelegenheid’. Om de woningcrisis snel en effectief aan te pakken zijn, naast meer bouwen, ook het reguleren van de financiering en de huurmarkt onmisbaar. We hopen en verwachten voor al die mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning dat dit een van de pijlers wordt van het nieuwe regeerakkoord.

Rens van Tilburg is directeur van het Sustainable Finance Lab aan de Universiteit Utrecht. Peter Blom is co-voorzitter van het Sustainable Finance Lab.