Hoe kijkt de buitenwereld naar Nederland, en hoe zien we onszelf? Op gezette tijden krijgen we een welkome kans om die twee perspectieven te vergelijken. Eerder deze maand verscheen een rapport van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO), oftewel de club van rijke landen. De OESO schrijft in haar Economic Survey of the Netherlands onder meer dat ‘meer gelijkheid in de belasting van woningeigenaren en huurders helpt om kapitaal productiever te gaan gebruiken en de stijging van huizenprijzen om te buigen…’
Het is rapport-speak voor: stop met schuldsubsidie door hypotheekrenteaftrek, stop met het vrijwel onbelast laten van de stijgende waarde van huizen. Wie een huis bezit, kan zo maar tonnen rijker worden, iets wat voor huurders onmogelijk is. Het kost vrijwel niets, want de staat betaalt de rente mee. Logisch dat kopers zich suf lenen. Logisch dat de banken honderd procent van de waarde van het huis uitlenen, iets wat een sterke prijsopdrijvende werking heeft. Logisch dat steeds meer investeerders mee zijn gaan bieden. Waar vind je nog zulke rendementen? Logisch dat de prijzen door het dak gaan.
Al dat geld dat opgesloten zit in bakstenen en beton, aldus de OESO, is onproductief kapitaal, nee contraproductief: de hoge prijzen belemmeren de arbeidsmarktmobiliteit en vergroten de maatschappelijke tweedeling.
Het is de hoeveelheid geld in de woningmarkt (te veel) die zorgt voor woningtekorten, en niet alleen de hoeveelheid bakstenen (te weinig). Woningnood betekent dat te veel mensen te hoge prijzen tegenkomen. Het betekent niet per se dat ze te weinig woningen tegenkomen. De prijzen kunnen sterk fluctueren zonder dat de woningvoorraad of de woonvraag veel verandert. Het enige wat hoeft te veranderen is de hoeveelheid geld die de markt in stroomt, in de vorm van hypotheekleningen en beleggersgeld.
Het tekort op de woningmarkt bedraagt volgens een schatting van De Nederlandsche Bank (DNB) van vorig jaar 331.000 woningen, slechts 4,2 procent van de woningvoorraad. Als we honderdduizend extra huizen bouwen, dus boven op de toename van het aantal huishoudens, zou dat toch niet meer dan twee procent van de gemiddelde huizenprijs afsnoepen. Alleen het laatste jaar al stegen de prijzen met twaalf procent. Het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het verlagen van de leennormen: dat gaat pas echt de prijzen stabiliseren.
Zo’n gecontroleerde afvlakking is niet alleen goed voor de betaalbaarheid, maar voorkomt ook een mogelijke prijsinstorting later – al lijkt niemand daar nu rekening mee te houden. Ook in 2008 was dat niet het geval. Het IMF waarschuwde begin april 2008 voor een zeepbel van mogelijk dertig procent. Na grote verontwaardiging in Nederland krabbelde auteur Roberto Cardarelli eind april terug. Hij zei in NRC Handelsblad dat ‘de exacte cijfers met een korreltje zout moeten worden genomen’. In de huizenmarktcrisis die nog dat jaar begon, daalden de huizenprijzen tot 2013 in de grote steden inderdaad met zo’n dertig procent, en landelijk met zeventien procent. Sindsdien zijn ze weer met 56 procent gestegen. De Nederlandse woningmarkt was en is een jojo, met dank aan subsidies op schulden en belastingvoordelen op waardestijgingen die in het buitenland ongekend zijn. Maar net als toen is ook nu die boodschap niet welkom.
Want hoe ziet de Nederlandse landelijke politiek de rol van hypotheekverstrekking en investeerders in het oppompen van huizenprijzen? Het korte antwoord: niet. Voor stedelijke politici en bestuurders, die het voor hun ogen zien gebeuren, is het duidelijk. Maar afgaande op wat Kamerleden en het kabinet zoal te melden hebben, moet dit bewustzijn in Den Haag nog indalen. De verklaring voor de hoge prijzen en de woningnood die je daar steeds weer tegenkomt is in drie woorden samen te vatten: bouwen, bouwen, bouwen. Het is een populaire mythe dat de woningnood vooral een fysieke oorzaak heeft: te weinig bakstenen. Wat het IMF, de OESO en DNB ook schrijven.
Grappig hoe de politiek zich niet bewust lijkt van iets wat toch zonneklaar is. Hoewel, grappig? Laten we niet naïef zijn. Waar veel onwetendheid lijkt te heersen onder verder toch heel intelligente mensen, daar vind je meestal ook actieve lobby’s en belangenverstrengeling. Wie heeft er belang bij de baksteenmythe?
